不动产与区块链的“黄金浪潮”

来源:区块链 财经新闻 专栏
2018-12-20 18:40:46

  


 

16世纪,西班牙人得益于船运技术夺取了海上霸权,创立了世界上第一个“日不落帝国”。300年后,紧靠着西班牙的英国借着蒸汽机技术完成了第二次工业革命,打造了第二个“日不落王朝”。历史不会重复,但会惊人的相似。
 

技术创新永远是一个国家或企业迅速崛起的希望。
 

说起来有些可笑,“金融”一词起源于明治维新(1868)后的日本,其以甲午中日战争中国赔款为储备金建立了基础的金融体系,房地产金融作为金融市场中最重要的一部分,是指房地产开发、流通、消费过程中,通过货币流通和信用渠道进行筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动总称。
 

11月,中国人民银行官网发布《中国金融稳定报告(2018)》,对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告中提到:部分房企的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况。考虑到房地产行业风险会通过多种方式影响中国的金融体系,央行给出的建议包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性,防范房地产领域的不当和过度融资,以及出台房地产市场健康发展长效机制。
 

由此可见,房地产金融市场的资金局面并不明晰,而这种不明晰所埋下的隐患自然就是债务违约,紧接着就是一系列的资金崩盘。我们看看近期情况,12月11日中国经济网中报道的原文如下:
 

继中弘股份、五洲国际后,广州老牌房地产开发商—粤泰股份(600393.SH)也陷入了债务危机。
 

11月27日,粤泰股份发布公告称,因卷入借款纠纷事宜,导致公司部分项目资产被查封,该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外,截至11月28日,粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个,实际冻结金额约为442.37万元,占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。
 

纵观2018年,银行信贷紧缩、非标融资监趋严、A股市场的不断下跌,可以看出目前形势不容乐观。房地产行业的冬天似乎还没开始,但是对于大部分小地产商,应该已经感受刺骨的寒风,原来仅仅靠招拍挂拿地、开发、销售,或者是加一些简单的运营,这样的一些模式已经显然是不能适应现在时代的需要了。不仅仅是财务信息的不明朗,传统房地产的固化模式也使得重资产迟迟不能跳跃到新兴资本市场。
 

地产金融业都在思考,应该怎样走?传统互联网模式已经固化,目前已经没有多少机会,实体经济是核心没错,但科技确实双翼,要敢于抛弃固有模式去拥抱未来,今天我们就讲讲区块链在房地产行业中的机会。
 

一、用通证化经济来促进市场活力
 

通证化经济是指一种加密的、具有防篡改性且能够在一个生态中进行流通的数字权益证明,代表着固定的价值和一定的权利。
 

投资模式转型主要强调在资产token(通证)化,通证和proof of stake(权益证明)又有所不一样,通证有两个特性,其一是可流通性,其二是可以兑付性。而出现资产通证化的缘由主要是房屋投资的重资产性,简单说就是房子太贵了,你我买不起。而买不起背后引发的问题,想必任何人都能看清楚,无论是对于开发商还是目前经济形势来说是沉重的打击。
 

以北京、深圳为例:北京三环房价80000/㎡ 深圳南山房价81200/㎡资料来源于安居客。
 

作为一个深圳工作三年月薪2万的白领,购房是很遥远的问题,那么问题来了,城市工作者不愿意掏钱,或者说掏不出来钱,房地产金融如何运转?即使是在投资者明知道房价会一直高歌而上,有着极强的驱动力也是无能为力的。
 


 

这个时候,区块链技术的通证化经济便可以解决问题了。假如一套房子为100㎡,我们将房子平分成100份,在交易所进行交易,每一份按照所价值的通证持有,通证则可以作为1㎡的认购权,投资者在房价不高时候完全可以通过一年认购1㎡或者其他数量,达到所需要求即可以兑换。比如,你没工作前一个人住20平,你可以把前几年购买的加起来凑够20平认购房屋,等你某天结婚了,需要更多房子,你又可以将房子兑换成通证,然后购买更多,换取更多。
 

澳大利亚某些州早在两年以前就在采用的这种碎片化投资方式,但是在技术运用上用的是传统纸质协议,相对交易和流通缺乏电子签名的时效性和便捷性。
 

当然,如果单纯从住房需求解释是不够的,和目前一样。投资一样可以运用在其中,其根本目的还是将投资进行碎片化,我们按照固定收益进行一个简单计算。
 

深圳市2015年房价为33426元,2016年为53454元。
 


 

(深圳2018年房价走势)   资料来源:安居客
 

假如一个人2015年投资5平方米,在2016年进行抛售。其计算结果如下(静态收益计算):
 

2015年成本:33426*5=167130元
 

2016年价值:53454*5=267270元
 

一年投资收益:267270-167130=100140元
 

在扣除货币贬值的情况下,很明显收益惊人,而且交易完全是通证交易,其中未涉及手续费(只有房子进行认购才会交税),对于房屋投资,我相信是80%的人愿意是拿这个钱出来的,此外也可以利用租赁等多种方式进行投资。投资是发展,而财务和审计是基础,我们下面来讲讲。
 

二、审计透明和财务透明保证市场基础
 

金融市场里,无论是对于政府还是投资者,监管必定是有盲区的。武汉某公司理财产品期限3个月,5万元起步,这种类似于影子银行的项目年收益率从12%—18%不等,投资额越大,收益率越高。理财资金主要用于房地产项目开发。当事人不知情的情况下,可能会投资许多高风险的项目,一个行业外的人,他只看到了收益率,但是并不知道钱去哪里了?人就是这样,在看到收益率高的同时没有注意风险也在随之攀升。
 

财务和审计透明有利于一个公司的规范化发展,只有规范化、合法化,企业才能长久存活;第二是对于公司的近期规划、长期规划以及下一场仗如何打、怎样打才会赢都有着极强的借鉴意义;第三,也是非常重要的一点,良好的财务流水对于企业融资具有重大意义;而区块链技术在其核心设定有三点:第一是不可篡改;第二是去中心化;第三是智能合约,这几点对于财务和审计透明有着巨大意义。我们下面从技术角度分析一下,原因几何。
 


 

(中心化记账与分布式记账的区别)
 

谈到财务和审计,这里就不得不谈到Hyperledger(超级账本),那么有人问了,为什么不提ETH?客观来讲,ETH的部署相对比较简单,同等情况下花费的时间成本较低。而超级账本在时间和复杂程度大于ETH,但从功能上来说更为完善,没有ETH的语言设计漏洞,也不需要硬分叉,在同等情况下便于二次开发。更加实用于传统重资产领域的开发。
 

一方面是目前多数公司以传统信息化账本的效率、成本以及透明化程度低等问题在传统公司容易引发很多问题,例如将财务工作委托给第三方财务公司等。而区块链技术通过信息核实记录信息后,通过两个区块连接起来,每个区块都指向上一个区块,由此可以追溯到最初的区块,也就我们说的可溯源,可以查询到每条信息的来源。而其中主要应用还是分布式账本,其中是以多个节点进行共同监督,所有的数据都在被其他节点交叉验证,保证了数据真实性,不可篡改。所以财务和审计方面必定是接触区块链的先行军。
 


 

(全国首张区块链发票在深圳)
 

另一方面是,就目前来说,区块链技术已经应用到了很多高新技术层面,如医疗、信息等,例如基于BTC的链、EOS的链、还有ETH的链等等,而怎样才能让他们通用呢?如果不懂智能合约,我先来解释一下,举个简单的例子。
 

甲有30万美金,乙有一批货物。甲乙在交易的时候一手交钱一手交货无疑是最便捷的,但是事实却常常不是如此,通常是甲在北京,乙在上海,他们需要交易,这时就需要一个第三方来进行协助,也就是我们说的中介。在成交过程中首先要保证中介不逃跑,这个前提是甲乙都认识中介;要么就去找交易所,然而交易所又需要一定的手续费和流程。
 

那么智能合约来了,在区块链上写入一段程序:“当甲拿到货物且货物确认无误时乙拿到美金”双方不需要认识,也没有第三方,钱是直接打在区块上,由区块进行操作甲乙双方都可以放心。然而这只是简单的智能合约,在复杂的交易上肯定有更加复杂的多条智能合约进行交叉,区块链上又区块进行自由调动,在成本和人力的下降过程中,实现了交易的完成。
 

最后引用清华大学朱岩就房地产区块链技术发展的演讲,接下来的发展重资产发展有两个公式,他这样说到。
 

第一个是互联网乘以传统产业等于重资产的轻资产经营。也就是房地产行业是重资产,但是不能抛弃重资产,重资产依然是你的优势,只不过你要在重资产的基础之上来思考一系列数字化的轻资产的接应模式。
 

第二个公式是互联网乘以传统产业等于利用网络规模经济创造价值网络规模经济不同于生产规模型经济,需要我们从每一个成员增加当中不断地获取价值,或者说地产商不再变成是销售商,而是运营商。你能够在运营当中不断地获取价值,这样我们就能够创造数字时代地产业更大的财富。

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